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2017-3-31 16:32:18   来源:贵溪新闻网)

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  8月17日,马来西亚新总理马哈蒂尔在重新上任后第一次访华,此行也是他第八次访问中国。

  这个新总理很有一手,92岁高龄的他,先是带领反对派希望联盟在5月份击败了他的老东家——在马来西亚执政长达60年的巫统,紧接着大刀阔斧清查前总理纳吉布的贪腐案,还不忘清洗前一任留下的账,叫停了几个纳吉布涉嫌贪腐的大型工程项目,其中还包括几个中资参与的合作项目。

  为此,中马关系未来走向一度备受关注,也让众多中国投资者忐忑不安。

  马哈蒂尔选择中国作为新上任之后第一个正式出访的非东盟国家。出访的前一日,在接受新华社专访时表示,期待借助此访推动中马关系向前发展,探讨新的合作领域。

  不过,政治家嘛,光听他怎么说不行,还要看他怎么做。时隔二十年,马哈蒂尔再度访华,究竟传递了几个意思?

  1

  马哈蒂尔一直有个民族复兴梦。

  他本来承诺退休后要“完全”退出政治的,但他最终选择再次出山。

  马来西亚前任总理纳吉布是马哈蒂尔一手带上来的,并在他的扶持下坐上总理位置,无奈这位学生不争气,深陷腐败漩涡。好在马来西亚的经济还一直比较稳健。

  在如今纷乱的国际形势下,马哈蒂尔一直致力于提升马来西亚的国际地位,复兴马来民族。他在马来西亚是一个非常强势的领导人,而且非常有号召力。

  这位92岁的老人,从政超过70年,首次拜相就执政长达22年。在此期间,马来西亚经历了惊人的经济发展, 1997年亚洲金融危机,马哈蒂尔因为成功带领马来西亚率先走出危机而被尊称为“马来西亚现代化之父”。

  马哈蒂尔和马来西亚的经济起飞密不可分。

  1981年马哈蒂尔接任总理时,马来西亚遭遇经济“寒冬”,GDP增速降至6.94%,为1976年来的最低。马哈蒂尔政府实施了第五个五年计划,大刀阔斧进行改革,马来西亚经济迅速恢复,到1996年仍有两位数增长,成为东南亚经济发展最快的国家之一。

  人家22年的总理不是白当的。在马来西亚,马哈蒂尔就是拥有呼风唤雨的能力。

  利益面前没有永远的冲突。

  强硬归强硬,一切围绕利益。他一上台就要求重新谈判前任政府签订的项目,是为了利益,也同样会为了利益,而保持与中方紧密的合作。

  去年马来西亚贸易总额同2016年相比大幅增长19.4%,除东盟外,中国是马来西亚最大的贸易伙伴,双方贸易增长达到20.6%。

  为了证明自己绝不是一个“外资保守派”,8月1日在吉隆坡会见中国外交部长王毅时,他表示马方将积极支持并参与“一带一路”建设,并仍然希望中国企业加大对马来西亚的投资。

  2

  民族复兴梦下的马来西亚,这些年的经济发展还不赖。

  现在抗起大旗的马哈蒂尔,看起来因为前任遗留的问题忙得团团转,实则他对马来西亚的经济,可是完全有底气的。

  (1)经济水平位于东南亚前列

  马来西亚属于中等收入国家,2017年GDP体量全球排名37,在东南亚排名第四。马来西亚的人均GDP已经接近1万美元,在该区域的新加坡和文莱,远远领先其他国家。

  1991年它提出“2020宏愿”的跨世纪发展战略,旨在于2020年将马来西亚建成发达国家。看来这个愿望离实现不远了。

  除此之外,马来西亚的经济增长在东南亚一直处于领先地位。2017年经济增长5.9%,显著高于2016年的4.2%,而专家预计今年也将保持在5%以上。

(彭博社预计2018年东南亚各国经济增速,红色柱体代表马来西亚)

  (2)受上天眷顾的地理位置

  作为曾经的“亚洲四小虎”之一,马来西亚的经济优势依然突出。马来西亚拥有漫长的海岸线,正好处在东南亚的中心位置,并且扼守着世界上海运最繁忙的马六甲海峡,在对外贸易上占据的天时地利,让全球大部分国家干瞪眼羡慕。

  马来西亚拥有完善的工业体系,它的电子、汽车、钢铁等产业实力雄厚,主要出口市场为新加坡、中国、美国、日本、泰国、中国香港等国家和地区。马来西亚已经从一个农业导向性经济,成功转型为一个以制造业和服务业为主的经济体,其制造业集中在工业制成品方面,与其他东南亚地区的产业形成互补,也奠定了马来西亚自身的产业优势。

  (3)劳动力充足,生育率“稳”

  除了底子好,在促进经济增长方面,马来西亚有一个中国不再拥有的优势——人口。人家根本不用出“生育基金”这样的烂招儿,生育率就是一个大写的“稳”。

  马来西亚60岁以上人口占比9.8%,20~60岁劳动力人口占比高达57.6%,尤以35岁以下青壮年居多。未来50年预计马来西亚人口都将处于增长状态,而中国在十年后就可能会达到人口顶峰。

  根据官方数据,去年马来西亚劳动生产力数量取得3.6%的增长,高于2016年3.5%的增长。强劲的劳动为保证了未来经济发展的需要。

数据来源:PopulationPyramid.net

  (4)政局稳定

  过去我们一直强调,海外投资的黑天鹅往往出现在政治层面。在经济学人智库的评价体系里,马来西亚一直处于政治稳定型国家之列,在东南亚国家中,政治稳定性仅次于新加坡,远远高于东盟十国的平均水平。

  虽然马哈蒂尔的上任,改变了巫统执政六十年的局面,但马来西亚国内的政治和经济都未出现大的波动。即使是政党轮替,马来西亚的政治体系,依然保持稳定。

  除了政局稳定,政府的办事效率自然也关乎投资人的权益能不能得到保证。世界经济论坛的数据就显示,马来西亚政府的效率在世界排名第八,在全球处于中等偏上水平。

  一个同时拥有稳定政局和高效办事效率的政府,至少能让外国投资者能放心地把钱放在这里。

  3

  在经济向荣和稳定发展的背景下,马来西亚的房产也是东南亚少见的稳定与增值都具备的市场。

  今年3月,胡润公布了《2017年度胡润海外置业投资回报指数》,马来西亚的吉隆坡是东南亚唯二进入榜单的城市,另一个是印尼的雅加达。

  榜单中,马来西亚在2017年的投资回报率为20%(房价增值12%+租金回报率6%+汇率2%),全球排名第7,表现十分不错。

  (1)房价

  2018年第一季度,马来西亚中位数房价为28万林吉特(约合14万人民币),相较于2017年全年的中位价格(30.3万林吉特)有所下跌,不过整体表现稳健。而首都吉隆坡在2018年第一季度的房价中位数为55万林吉特(约合92.2万人民币),是马来西亚最贵的城市。

  值得注意的是,从2018年1月1日起,价值超过100万林吉特(约合168万人民币)的房产印花税从3%增加到4%。所以不难想见,高价位房价的销量受到压制,导致马来西亚的平均房价大幅下跌。而其中,吉隆坡又是高价房的聚集地,整体房价的下跌也就更明显。

  马来西亚的房产近十年都有不同程度的上涨,在2012年达到最顶峰,通胀调整后平均涨幅高达10%以上。但即便如此,房价仍未回到1997年房价的高位。

  在20世纪90年代初期,马来西亚房价出现了两次激增,分别是1991年房价上涨25.5%,以及1995年上涨18.4%。但在亚洲危机之后,1997年至1999年期间吉隆坡豪宅的价格暴跌四成。

  也从那时起,吉隆坡的房价明显优于全国其他地区,特别是在经历了2008-2009经济衰退之后。

  在大吉隆坡计划的帮助下,房地产市场重新焕发活力,目标是开发关键地点,包括“城市地铁项目”。 从2005年到2015年,吉隆坡房价飙升近122%(通胀调整后为73%)。

  (2)成交量

  而马来西亚的房价和成交量有着不可忽略的关系。

(马来西亚房价走势;数据来源:马来西亚中央银行)  数据来源:National Property Information Centre (NAPIC)

  可以看出2010年至2012年是马来西亚房地产最鼎盛的时期。这段时间,政策的助推(包括第二家园计划出台后,相继吸引了许多外国人前来投资)、人口增长、赋税不高,以及马来西亚的经济总量不断冲高峰,都在帮房价蹭蹭上涨。

  但进入2013年,接二连三的马航事件强烈冲击了马来西亚的房地产市场,让人们对马来西亚当地安全、社会问题十分担忧,消退了人们到当地旅游以及居住的愿望。相关数据显示,2013年房地产交易全年跌11%,是自1998年以来的最大跌幅。而这一下跌趋势也延续到了2014年。

  消费税也是导致马来西亚房地产市场出现波动的原因之一。据悉,马来西亚当地的消费税从2015年4月开征,幅度为6%,这打击了当地买房的积极性。

  不过,随着时间的推移,马来西亚的房价也逐渐恢复,虽然未达到之前的高峰,但从经济数据来看,马来西亚的人均收入是在不断上涨的,所以潜力可观。

  那么,如今的房价为什么涨不快?很明显,这里头有政府干预的因素。

  在2014年,马来西亚政府为了稳定房价,出台了房产盈利税。新的房产盈利税规定,为大马公民和永久居民若在3年内脱售房产,将被征收30%的房产盈利税,在第四和第五年脱手的房产,则将分别被征收20%及15%的税率。这也就大大拉长了马来西亚房产成交的周期。

  其次,刚才也提到的高于100万林吉特(168万人民币)的房产印花税要抬高1%,这也使得2018年第一季度的房价被人为调低了。

  另外,2017年11月,马来西亚冻结成本超过100万林吉特(约合168万人民币)房地产开发,包括普通公寓和酒店式公寓。根据莱坊的说法,虽然冻结导致了市场的不确定性,但它也为“供过于求的市场”提供了“喘息机会”。

  值得注意的是,马来西亚0~20岁的人口占了总人口的32.6%,这些都是以后买房的主力军,未来市场上对房子依然会有很大的需求。只要刚需群体在,加上大马的经济向来稳健,和强势而老辣的领导人加持,房价预期仍会向好发展。

  拥有如此年轻的人口和不错收入的马来西亚,潜力可想而知。

  (3)房价 vs. 汇率

  我们还发现了一个非常有趣的现象——

数据来源:Trading View

(马来西亚房价走势;数据来源:马来西亚中央银行)

  马来西亚的房价和马来西亚汇率走势曲线竟然惊人地相似!林吉特上涨房价也涨,林吉特下跌,房价也下跌。我们把时间拉长一点,看看这个规律还适不适用——

  经济危机爆发以来,马来西亚房价和汇率基本就遵循这个规律。马来西亚一些学术论文中也发现了这个惊人的相似点,而他们的猜测和结论则更多地指向了马来西亚的外国人投资者。

  马来西亚是东南亚国家中,唯一一个对外国人极为开放的国家,所以外国人贷款比较容易,利率在4.5%-5.5%之间,比现在的中国便宜,也因此推动了外国人贷款购买马来西亚的房产。

  当马来西亚的林吉特上涨时,更容易刺激外国人前往马来西亚购房,因为整体经济数据向好、汇率的上涨都是积极的信号,所以许多外国人加入到购房大军中,也因此推升了房价。而当林吉特下跌时,外国人也就变得敏感,而回看马来西亚国内的交易则被锁死,外国人的需求又在减少,这个时候,房价也就应声下跌。

  当然,还有一些其他国内的因素间接影响着房价。

  一个最新数据:抵押贷款市场仍在扩大,2017年获得更多贷款批准。尽管时隔三年,2018年1月马来西亚国家银行将其隔夜政策利率上调了25个基点至3.25%,但马来西亚的抵押贷款市场继续扩张。

  马来西亚的贷款拒绝率很高,2017年为58%。但这并未阻止2017年1月至12月住宅物业购买贷款的批准额比去年增加15.9%,达到10亿林吉特(约合16.8亿人民币)。根据马来西亚国家银行(BNM)的数据,去年未偿还住房贷款总额增加了8.1%。

  (4) 租金回报率

  最后,来谈谈马来西亚的租金回报情况。

  在政府的严厉管控之下,马来西亚的房地产估计连泡沫都很难吹起来。只要一有苗头,政策大刀就砍了过来。

  根据Global Property Guide的数据,吉隆坡公寓面积为120平方米的总回报率为4.5%,而总体的租金回报率则在3.5%-5%之间。

  近几年来,马来西亚的房价非常稳定,所以租金收益也变成了马来西亚房产的最主要收益来源。不过政府目前在大力发展吉隆坡等城市,料在未来,这个被人为打压的房价还有上涨的空间,而且前景可期。

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  其主营业务为变压器、配电柜、电能计量箱等电气机械和器材的生产和销售。

  公司位于江西省抚州市崇仁县工业园区C区(迎宾大道722号),联系电话0794-6328888。

  管理层名单

  总经理:黄美园

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  董事:石爱荷

  董事:孔莉

  董事:黄美娟

  董事:张平志

  监事会主席,监事:陈建远

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  伊发控股集团有限公司:1984.34万股

  郑胜友:458.70万股

  石爱荷:305.80万股

  黄美园:65.00万股

  李加来:62.50万股

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